* Bạn đọc hỏi: ông Nguyễn Đắc Vân, chủ một nhà hàng ở H. Hòa Vang (TP Đà Nẵng) hoi: tôi có ký hợp đồng (HĐ) thuê 1 khu đất rộng gần 1.000m2 trong thời gian 10 năm để kinh doanh nhà hàng. Do chi phí đầu tư nhà hàng khá lớn nên tôi lo lắng về khả năng người cho thuê lấy lại đất trước thời hạn sẽ gây thiệt hại lớn cho tôi. Xin hỏi tôi có quyền hạn gì đối với nhà hàng và các công trình đã đầu tư trên khu đất thuê đó? Nếu người cho thuê lấy lại đất trước thời hạn thì có bồi thường các công trình mà tôi đã xây dựng hay không?

* ThS. LS Lê Ngô Hoài Phong (Trưởng CN Văn phòng Luật sư Phạm và Liên danh tại Đà Nẵng) trả lời: Theo Luật Dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 1-1-2017, quyền bề mặt (QBM) là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất (QSDĐ) đó thuộc về chủ thể khác. QBM có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có QSDĐ chuyển giao mặt đất, mặt nước... cho chủ thể có QBM trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Như vậy, sau khi HĐ thuê đất có hiệu lực và ông Vân đã nhận bàn giao đất thì QBM của ông Vân đã được xác lập. Cụ thể, theo Điều 271 Luật Dân sự, ông Vân có các quyền sau: khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước... thuộc QSDĐ của người cho thuê để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch,...; có quyền sở hữu đối với tài sản (TS) được tạo lập theo quy định nêu trên; trường hợp QBM được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa QBM theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần QBM được chuyển giao. Về thời hạn của QBM: thời hạn của QBM được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của QSDĐ; trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của QBM thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 6 tháng. Trong trường hợp của ông Vân, QBM ở đây được xác lập theo HĐ cho thuê đất, nghĩa là có xác định thời hạn, do đó QBM của ông Vân sẽ chấm dứt khi HĐ hết thời hạn hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nếu các bên không có thỏa thuận, mỗi bên đều có thể chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 6 tháng. Nếu người cho thuê vi phạm thì phải bồi thường cho ông Vân các TS ông Vân đã tạo lập trên đất và các thiệt hại thực tế khác. Ngoài ra, khi HĐ hết thời hạn hoặc khi các bên thỏa thuận chấm dứt QBM hoặc khi QBM chấm dứt theo quy định của pháp luật (như khi QSDĐ có QBM bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai...), các TS mà ông Vân đã tạo lập trên đất sẽ được xử lý như sau: ông Vân phải trả lại mặt đất, mặt nước... cho người cho thuê đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; phải xử lý TS thuộc sở hữu của mình trước khi QBM chấm dứt trừ trường hợp có thỏa thuận khác, nếu không xử lý TS trước khi QBM chấm dứt thì quyền sở hữu TS đó thuộc về người cho thuê đất kể từ thời điểm QBM chấm dứt trừ trường hợp người cho thuê đất không nhận TS đó, khi đó, nếu người cho thuê đất xử lý TS thì ông Vân phải thanh toán chi phí xử lý TS.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của CN Văn phòng Luật sư Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425